Location mode d'emploi

Quelques conseils avant de démarrer votre recherche

Ne vous y prenez pas au dernier moment pour mener votre recherche.
Procurez-vous un plan de la ville pour repérer à l'avance votre itinéraire.
Récupérez les journaux gratuits de petites annonces dès leur sortie.
Munissez-vous de tous les papiers qui pourront vous être demandés :
- justificatifs de ressources
- derniers avis d'imposition, accord des personnes qui peuvent se porter caution ...

Etudiez de près votre budget pour estimer la part que vous pouvez consacrer au logement : loyer, autres frais (EDF, téléphone, eau, impôts locaux, caution, assurance obligatoire...)

En matière de location, il existe deux types de logement :

> les locations meublées
Une location est meublée lorsque le logement (maison, appartement, chambre...) est garni d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre la vie courante.
 
Toute location meublée d'une résidence principale qui fait l'objet d'un bail à compter du 20 janvier 2005 est soumise à une réglementation minimum

Le bail peut être établi directement entre vous, sur papier libre (sous seing privé), éventuellement avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, notamment). Chacun doit en conserver un original.
Il peut aussi être établi par un notaire ; c'est alors le plus souvent un acte authentique dont une copie doit être délivrée à chacun de vous.

Si le logement est la résidence principale du locataire, un contrat écrit de location doit obligatoirement être établi, dont le contenu est partiellement réglementé.

Les clauses obligatoires :

    * La durée de la location est d'un an. Si le bailleur est lui-même titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou si sa cessation d'activité est prévue, le contrat de location peut être d'une durée inférieure à un an ; il doit mentionner la raison.
    * A son expiration, le bail se reconduit tacitement pour un an, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire.
    * Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois.
    * A l'expiration du contrat de location, le bailleur peut, en respectant un préavis de trois mois :
          o proposer un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment) ; si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an ;
          o ou refuser le renouvellement en motivant son refus, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
    * Cas particulier :
      Lorsque le logement est loué à un étudiant : la durée du bail signé à compter du 28 juillet 2005 peut être limitée à 9 mois ; le bail n'est, alors, pas automatiquement reconduit.

Les clauses non réglementées :

Les clauses concernant notamment, le dépôt de garantie, les charges, les obligations du propriétaire et du locataire, les documents annexes, ne sont pas réglementées.

Afin de clarifier vos relations vous avez donc intérêt à prévoir :

    * non seulement la durée du bail (un an minimum), mais également son point de départ ;
    * le délai de préavis pour le locataire (un mois) ou le propriétaire (trois mois), mais également les modalités de congé : sous quelle forme doit-il être donné ? à quel moment ? par lettre recommandée ou notification d'huissier ?
    * la destination des lieux, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des lieux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel ;
    * le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision ;
    * le montant des charges et notamment, la liste des charges, réparations et taxes que le locataire devra rembourser au propriétaire. Les charges n'étant pas réglementées, elles peuvent faire l'objet d'une évaluation forfaitaire ou d'un versement de provisions avec régularisations périodiques ;
    * le montant du dépôt de garantie que le propriétaire est en droit de demander afin de se prémunir contre les dégradations dont le locataire pourrait être responsable ainsi que ses modalités de restitution ;
    * l'obligation pour le locataire de s'assurer contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion et vol des équipements) ;
    * les clauses résolutoires que le propriétaire peut juger utiles : c'est-à-dire les clauses permettant au propriétaire de mettre un terme à la location en cas de non-paiement du loyer ou des charges ou de défaut d'assurance.

Il est important de faire un état des lieux et un inventaire du mobilier à l'entrée dans les lieux, ainsi qu'à la sortie.

> les locations en vide (régies par la loi du 6 juillet 1989)

Le bail
Le contrat doit être signé entre le propriétaire et le locataire (chacun en gardant un exemplaire signé des deux parties). Le contrat de bail doit comporter :

• Le nom et domicile du bailleur,
• La date à laquelle le contrat commence à s'appliquer et sa durée (3 ans sauf raison familiale ou professionnelle),
• La description des locaux,
• Leur destination,
• Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle (préciser dans ce cas la moyenne sur quatre trimestres de l'indice de référence des loyers),
• Le montant du dépôt de garantie si celui-ci est prévu.

• de payer le loyer et les charges,
• d'user paisiblement des locaux,
• de laisser exécuter dans le logement les travaux nécessaires à l'entretien de l'immeuble,
• de ne pas transformer les locaux sans l'accord écrit du propriétaire, de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire.

• de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation avec des équipements en bon état de fonctionnement,
• d'effectuer toutes les réparations autres que locatives,
• de délivrer gratuitement au locataire qui en fait la demande une quittance de loyers et de charges,
• de ne pas s'opposer aux aménagements effectués par le locataire qui ne constituent pas une transformation du logement.

Le propriétaire ne peut pas

• supprimer les éléments d'équipements ou remettre en cause ce qui contribue à l'agrément ou au confort de la location (ex. antenne TV),
• pénétrer dans les lieux loués. Le fait d'entrer dans le domicile du locataire contre le gré de ce dernier constitue une violation de domicile.
  Néanmoins, le bailleur peut demander à être autorisé à pénétrer dans les lieux loués: s'il s'en est réservé la possibilité dans le bail, s'il s'agit de faire visiter les lieux à un éventuel acquéreur ou futur locataire (unique­ment sur rendez-vous avec le locataire les jours fériés et jusqu'à deux heures les jours ouvrables), s'il s'agit de s'assurer que le pre­neur remplit bien ses obligations.

• Parce que la loi vous y oblige,
• L'assurance vous évite de payer vous-même les dégâts causés à votre propriétaire, à vos voisins et à vos biens,
• Vous devez justifier de votre assurance à l'entrée des lieux, puis chaque année à la date anniversaire du bail. La non souscription d'une assurance entraîne de plein droit la résiliation du contrat de location.

Quel contrat d'assurance ?
Vous devez obligatoirement vous assurer contre l'incendie, les dégâts des eaux, l'explosion.

Il est conseillé de vous assurer :

• Contre le risque de responsabilité civile. Cette assurance paiera les dommages causés accidentellement à autrui par vous même ou votre famille,
• Contre le vol, le bris de glace, Lisez attentivement votre contrat.
• Vérifiez l'étendue de vos garan­ties (capital mobilier, bris de glace, vol...).

Faites jouer la concurrence. Il vous appartient de choisir vous-même votre compagnie d'assurance.

• Perte d'emploi, nouvel emploi suite à une perte d'emploi,
• Etre bénéficiaire du RMI,
• Etre âgé de plus de 60 ans et avoir un état de santé qui justifie un changement de domicile.

Le bailleur décide de reprendre le logement
Il ne peut donner congé qu'en respectant un préavis de six mois avant la fin du contrat de bail et pour trois raisons :

• Il souhaite reprendre le logement pour l'habiter ou le faire habiter par un membre de sa famille,
• Il souhaite le reprendre pour le vendre,
• Il souhaite le reprendre pour un motif sérieux et légitime (lorsque le locataire n'entretient pas le logement ou ne paie ses loyers par exemple).

En revanche, une clause du contrat peut prévoir une résiliation de plein droit dans quatre cas :

• Non paiement du loyer aux termes convenus,
• Non paiement des charges aux termes conve­nus,
• Non paiement du dépôt de garantie,
• Défaut d'assurance du locataire.

Vous devez prévenir à votre départ
Les services EDF -GDF, France Télécom, La Poste, L'assureur, la Caf, le centre des impôts, le cas échéant le service des eaux.